Mieterhöhung nach Mietspiegel


1. Vergleichsmietensystem

Bei der Vermietung freifinanzierten Wohnraums lässt das Gesetz die Erhöhung der monatlichen Miete bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Sie kann vom Vermieter nachgewiesen werden durch

  • einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel
  • eine Mietdatenbank,
  • ein Sachverständigengutachten und durch
  • den Bezug auf das Mietniveau von drei Vergleichswohnungen


a) Mietspiegel

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (einfacher Mietspiegel).
Zusätzlich zum einfachen Mietspiegel ist mit der Mietrechtsreform ein qualifizierter Mietspiegel als Begründungsmittel einer Mieterhöhung eingeführt worden. Dabei handelt es sich um einen Mietspiegel, der "nach anerkannten wissenschaflichen Grundsätzen" erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist.
Beide Mietspiegelarten können nebeneinander bestehen. Rein tatsächlich ist aber in diesem Fällen der qualifizierte Mietspiegel vorrangig. Denn der Vermieter muss auf seine Aussagen innerhalb seines Mieterhöhungsverlangens auch dann hinweisen, wenn er seine Mieterhöhung nur mit dem einfachen Miespiegel begründet.

b) Mietdatenbank

Die Mietdatenbank zeigt eine Sammlung von Mieten, die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend von der Gemeinde oder von den Organisationen der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird. Außerdem müssen Auskünfte abrufbar sein, die für die einzelnen Wohnungeneinen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

c) Andere Begründungsmittel

Der Vermieter kann in seiner Mieterhöhung die begehrte Mieterhöhung auch durch ein Sachverständigengutachten oder durch Angabe von drei Vergleichswohnungen einschließlich der dort gezahlten Mieten begründen.

d) Kappungsgrenze

Die Möglichkeit der Mieterhöhung ist druch die Kappungsgrenze als Kontrollwert begrenzt. Die Kappungsgrenze begrägt 20% der von drei Jahren vertraglich geschuldeten Miete. Ist diser Wert geringer als die ortsübliche Vergleichsmiete, so können Sie als Vermeter nur bis zur Kappungsgrenze Ihre Miete erhöhen. Liegt die Kappungsgrenze über dem Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete, so ist eine Mieterhöhung maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.

2. Das Erhöhrungsverlangen

Das Mieterhöhungsverlangen kann schriftlich, aber auch in Textform abgegeben werden. Im Gegensatz zur eigenhändigen Unterschrift bei der Schriftform erfordert die Textform nur, dass das Ende der Erklärung durch Nachbildung einer Namensunterschrift oder anders erkennbar ist. Wird die Erklärung als elektronische Datei übermittelt, so muss sie zur Wahrung der Textform auch nicht elektronisch signiert werden.

3. Anlagen

Der einschlägige Mietspiegel oder ein Auszug daraus braucht Ihrem Mieterhöhungsverlange nicht beigefügt zu werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Die Beilage ist aber zu empfehlen, wenn der Mietspiegel nihct allgemein zugänglich ist oder anzunehmen ist, dass seine inhaltliche Kenntnis streitverhütend wirkt.
Sachverständigengutachten müssen Sie beifügen. Eine einfache Kopie reicht aus. Ebenso muss die Auflistung der Vergleichswohnungen mit überreicht werden. Mietberechnungen einschließlich Berechnungen der Kappungsgrenze sollten beigefügt werden, damit die Mieterhöhung im Ergebnis nachvollziehbar wird und isch ihre Akzeptanz beim Mieter erhöht. Dies gilt auch für die Aufstellung der Betriebskosten, die in dem Fall beigefügt werden muss, dass eine Bruttokaltmiete unter Bezugnahme auf einen Nettomietspiegel erhöht werden soll.

4. Fristen

Geht dem Mieter Ihr Erhöhungsverlangen zu, so muss er zustimmen. Ob er zustimmt, kann er sich zwei Monate lang überlegen. Stimmt er zu, so schuldet er die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat seit Zugang Ihres Erhöhungsschreibens. Stimmt er nicht zu, so können Sie binnen drei weiterer Monate Ihren Mieter auf Zustimmung der Mieterhöhung verklagen. Bei der Klagefrist handelt es sich um eine Ausschlussfrist. Das bedeutet, dass die Klage nach Ablauf der Frist nicht mehr zulässig ist.

Mietpreise


Die Mietpreise, die nicht zur Begründung einer Mietpreiserhöhung herangezogen werden können, finden Sie im Internet unter:
http://www.schaumburg.de/wohnen/



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