Haus & Grund: Keller als Wohnung?

Eigentlich ist das ja klar: Ein Keller ist ein Keller und darf nicht als Wohnraum genutzt werden. So sagt es nicht nur das öffentliche Baurecht, sondern mangels Eingreifen ausdrücklich formulierter Ausnahmen in den Nutzungsregelungen der Eigentümergemeinschaft auch das Wohnungseigentumsgesetz. Und genauso eliminiert das Wohnungsmietrecht Kellerräume aus der anrechenbaren Wohnfläche, wie die Wohnflächenberechnungsverordnung verrät (§ 2 Abs. 3 Nr. 1a WoFlV).

Dies teilt jetzt Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen e.V. auch unter Hinweis auf eine bestätigende Entscheidung mit (LG Karlsruhe, Urteil vom 30.12.2020 - 11 S 129/18, IMR 2021, 416 für das WEG). Dazu Rechtsanwalt Jens Grützmacher, Vorstandsmitglied: Was ist aber, wenn der Kellerraum wie ein Wohnraum ausgebaut, beheizbar und gut beleuchtet ist? Und wie sieht es aus, wenn auch die Deckenhöhe 2 m beträgt und ein solcher Raum als Hobbyraum oder gar als Teil der Wohnung genutzt wird? Dann tendieren die Gerichte zum Einbezug in die Wohnfläche, so Rechtsanwalt Jens Grützmacher weiter:

Und: Auch nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs können selbst Räume im Kellergeschoss mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung in die Wohnfläche mit einzubeziehen sein, wenn sie eigentlich nach der Wohnflächenverordnung nicht berücksichtigungsfähig wären. Das kommt auf die Regelung im Mietvertrag an. Selbst wenn es sich nach der Baugenehmigung bei diesen Räumlichkeiten nicht um Räumlichkeiten handelt, die zum Wohnen dienen können, so kann sich aus einer deshalb anzunehmenden öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung keine zur Minderung berechtigende Einschränkung der Nutzbarkeit ergeben, solange die Bauaufsichtsbehörde nicht eingeschritten ist (BGH, Beschluss vom 22.6.2021 - VIII ZR 26/20, Rn. 13, Urteil vom 16.9.2009 - VIII ZR 275/08, Rn. 6), so Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen e.V. abschließend.

Weitere Informationen erhalten Mitglieder bei ihrem Haus & Grund-Ortsverein Schaumburg-Obernkirchen e.V. jeden Montag von 16:00 Uhr bis 17:00 Uhr in der Geschäftsstelle im Anwaltshaus in Schaumburg, Lange Str. 53 in Obernkirchen.

Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen e.V. ist über den Landesverband Haus & Grund Niedersachsen Teil der bundesweiten Eigentümerschutz-Gemeinschaft mit insgesamt ca. 900.000 Mitgliedern.

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